Le compromis de vente est une étape cruciale dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit d’un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acheteur sur la vente du bien, mais aussi sur les garanties qui y sont liées. Quelles sont ces garanties légales et conventionnelles ? Quelles obligations pèsent sur les parties ? Cet article fait le point sur ces questions essentielles.
Les garanties légales
Dans le cadre d’un compromis de vente, deux types de garanties légales doivent être respectées par le vendeur : la garantie des vices cachés et la garantie de conformité.
La garantie des vices cachés permet à l’acheteur d’être protégé contre les défauts non apparents du bien vendu. Si un vice caché est découvert après la signature du compromis, l’acheteur peut exiger l’annulation de la vente ou la réduction du prix. Le vendeur est tenu de cette garantie même s’il n’était pas au courant du vice. Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit :
- Être antérieur à la vente ;
- Rendre le bien impropre à l’usage prévu ou diminuer ses performances ;
- Ne pas être visible lors de l’achat.
La garantie de conformité, quant à elle, oblige le vendeur à livrer un bien conforme à la description faite lors de la vente. Si le bien ne correspond pas aux caractéristiques annoncées, l’acheteur peut exiger la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Les garanties conventionnelles
En plus des garanties légales, les parties peuvent prévoir des garanties conventionnelles dans le compromis de vente. Ces garanties sont négociées entre l’acheteur et le vendeur et peuvent concerner divers aspects du bien vendu. Parmi les garanties conventionnelles les plus courantes, on retrouve :
- La garantie de surface : le vendeur s’engage sur la superficie exacte du bien vendu. En cas d’écart significatif, l’acheteur peut demander une réduction du prix ;
- La garantie des équipements : le vendeur assure que les équipements du bien (chauffage, électroménager…) sont en bon état de fonctionnement ;
- La garantie des travaux : si des travaux ont été réalisés sur le bien, le vendeur doit en garantir la qualité et fournir les documents relatifs aux autorisations et conformités.
Les obligations en matière de diagnostics immobiliers
Lors de la signature d’un compromis de vente, le vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ce dossier permet à l’acheteur de connaître l’état du bien et ses performances énergétiques. Parmi les diagnostics à réaliser, on retrouve :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il indique la consommation d’énergie du logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre ;
- Le diagnostic amiante : il est obligatoire pour les biens construits avant le 1er juillet 1997 et permet de détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction ;
- Le diagnostic plomb : il concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949 et vise à repérer la présence de plomb dans les revêtements ;
- Le diagnostic termites : il est réalisé dans les zones à risque d’infestation par ces insectes xylophages ;
- Le diagnostic électrique : il est exigé pour les installations électriques datant de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic gaz : il concerne les installations au gaz datant de plus de 15 ans.
Ces diagnostics sont à la charge du vendeur et doivent être annexés au compromis de vente. En cas d’absence ou d’erreur dans ces diagnostics, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur.
En résumé, la signature d’un compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur sur un certain nombre de garanties légales et conventionnelles. Ces garanties protègent l’acheteur contre les vices cachés, les défauts de conformité et lui permettent de connaître l’état du bien vendu grâce aux diagnostics immobiliers obligatoires. Il est donc essentiel pour les parties d’être vigilant quant à ces obligations pour éviter tout litige ultérieur.